Blog

Közös lónak túrós a háta? - a közös ingatlantulajdon megszüntetése

Mikor ingatlan értékesítésről esik szó, leggyakrabban a teljes ingatlan tulajdonjogának eladásáról beszélünk, ugyanakkor gyakori az az eset is, mikor egy adott ingatlannak több tulajdonosa van.

• Hogyan juthatunk egy ingatlan résztulajdonához?
• És hogyan oldható fel a vagyonközösség?
• Milyen jogaink és kötelezettségeink vannak a többi tulajdonostárssal szemben?
• Eladhatjuk szabadon, külső személynek a saját tulajdonrészünket?

Ebben a cikkünkben többek között ezekre a kérdésekre kaphatjuk meg a választ.

Hogyan juthatunk ingatlan résztulajdonhoz?

Leggyakrabban azokban az esetekben merül fel a közös tulajdon kérdésköre, mikor egy öröklés során több örökös akár egyenlő, akár különféle mértékben örököl meg egy adott ingatlant, illetve akkor, amikor a házassági vagyonközösség útján az ingatlantulajdon megoszlik a házastársak között.

Ingatlan résztulajdonhoz juthatunk még akkor is, ha valakivel – akár családtaggal, baráttal, befektető társsal - közösen vásárolunk ingatlant, és akkor is, ha egy ingatlan tulajdonjogának bizonyos részhányadát vásároljuk meg, a miénken kívül eső tulajdoni hányadok pedig a korábbi tulajdonosi körnél maradnak.

Hogyan használhatunk egy ingatlant, ami csak részben a miénk?

Ingatlan tulajdonrész birtoklása, használata és elidegenítése kapcsán alapvetően két jogszabályt érdemes megemlíteni: a Ptk.-t és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvényt. Ezek szabályozzák alapvetően a közös tulajdon fogalmát és az ehhez kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket.

Közös ingatlan tulajdon esetén a „közös” szót legtöbbször szó szerint kell értelmezni. Amennyiben külön használati megosztási szerződés nem szabályozza az ingatlan használatát, úgy minden tulajdonosnak (tulajdoni rész hányadtól függetlenül) olyan jogosultsága van a teljes ingatlan használatára, mint ha ő maga birtokolná az egészet. Ez persze sok vitás kérdést felvethet a tulajdonosi körön belül, így alapszabályként azt kell tekintenünk, hogy jogainkat úgy gyakoroljuk a részben tulajdonolt ingatlan felett, hogy azzal a többi tulajdonos jogait ne sértsük meg.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Ha rendelkezésre áll használati megosztási szerződés, úgy az konkrétan szabályozza a tulajdonosok jogait és kötelezettségeit az ingatlan használatával, karbantartásával és fenntartásával kapcsolatban.

Amennyiben külön szerződésben nincsenek lefektetve a használati szabályok, úgy ezekben a kérdésekben a tulajdonosok együtt döntenek. A rendes gazdálkodást és állagmegóvást érintő kérdésekben a tulajdonosoknak tulajdoni részhányaduk szerinti kötelezettségük van. Vitás kérdések esetén a döntések szavazással kerülhetnek eldöntésre. A tulajdonosok szavazata a tulajdoni hányaduk mértékében kerül súlyozásra.

A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások esetén, valamint az egész ingatlan tulajdonjogának átruházásához, megterheléséhez vagy az egész ingatlanra kiterjedő egyéb kötelezettségvállaláshoz a tulajdonosok egyhangú szavazata szükséges.

(Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok használatáról ebben a cikkben írtunk már bővebben)

Hogyan oldható fel a vagyonközösség?

Az esetek túlnyomó többségében a közös ingatlan tulajdon szükségszerűen megszüntetésre kerül. A közösen öröklő testvérek közül lesz, aki pénzzé tenné örökségét, de sokszor előfordul, hogy vitás kérdések merülnek fel a használatot illetően és emiatt szeretnék a felek a közös tulajdont megszüntetni. A házaspárok válás esetén osztozni szeretnének a vagyonon, a közösen birtokolt ingatlanok tulajdonosai részben vagy egészben, de előbb utóbb nagy valószínűséggel meg akarnak válni a nagyértékű vagyontárgytól, vagy legalább is pénzé akarják tenni azt.

Amennyiben maradéktalan egyetértés van a tulajdonosok között az ingatlan sorsát illetően, úgy a folyamat általában egyszerű. Ha viszont eltérőek a szándékok, komoly problémák, nézeteltérések és akár hosszú pereskedések is várhatóak.

Közös tulajdonú- használatilag és természetben nem megosztott- ingatlan értékesítése

Ingatlanrészünktől megválni többféleképpen is módunkban áll. A legegyszerűbb eset az, mikor minden tulajdonos egyöntetűen el akarja adni az ingatlant, így közösen értékesítik azt egy harmadik félnek.

Amennyiben a többi tulajdonos nem kíván megválni tulajdonrészétől, de mi igen, felajánlhatjuk számukra a tulajdon kivásárlás lehetőségét. Ebben az esetben a teljes ingatlan reális vételárának a tulajdonrésszel megegyező arányú részét várhatjuk a tulajdonrészünkért cserébe.

Amennyiben tulajdonos társaink sem eladni nem szeretnék részüket, sem pedig kivásárolni nem szeretnének – vagy nem tudnak- minket a tulajdonból, akkor jöhet szóba harmadik fél bevonása a résztulajdon megvásárlójaként. Ez azonban két szempontból is nehézkes lehet. Bár a tulajdonrész csak úgy, mint a tulajdon szabadon értékesíthető, egy külső vásárló a résztulajdonért értelemszerűen nem fogja az eladási ár tulajdoni hányadnak megfelelő részét megfizetni, csak annál jóval kevesebbet. Illetve számolni kell azzal is, hogy a későbbiekben az új tulajdonos szinte biztosan kezdeményezni fogja a közös tulajdon felbontását, így meg nem egyezés esetén a helyzet akár a pereskedés szakaszába is eljuthat a többi tulajdonossal.

Itt fontos még megjegyeznünk, hogy közös tulajdon esetén a tulajdonostársaknak minden esetben elővásárlási joguk van külső vásárlókkal szemben az ingatlan tulajdonrészeire. Lényeges, hogy amennyiben valamely tulajdonos el kívánja adni tulajdonrészét, minden esetben fel kell kínálja azt ugyan azon az eladási áron a többi tulajdonosnak és csak az ő konkrét lemondásuk, vagy határidőn belüli nem visszajelzésük esetén válik a tulajdonrész külső személynek értékesíthetővé.

Közös tulajdon felosztása

Amennyiben az ingatlan adottságai ezt megengedik, lehetőség van arra, hogy a tulajdonosok természetbeni megosztását kérjék az ingatlannak, azaz két, vagy több külön fizikai egységet hozzanak létre az ingatlanon belül, melyen saját és különálló rendelkezési joggal bírnak. Ez történhet használati megosztási szerződéssel vagy akár társasház alapítással is.

De ha ez nem lehetséges, akkor is folyamodhatnak a bírósághoz vagyonmegosztási kérelemmel és a hatóságok a kérésnek eleget kell, hogy tegyenek. A vagyonmegosztási perek általában hosszúak és költségesek, és gyakran végződnek azzal, hogy felbecslése után a bíróság árverésre bocsájtja az ingatlant,  így minden félnek az a legjobb, ha a tulajdonosi kör az ingatlan sorsát illetően képes kompromisszumot kötni és megegyezni.

Kérje munkatársaink segítségét!

A közös tulajdon értékesítése minden esetben speciális helyzet, így érdemes ehhez szakértő segítséget igénybe venni. A Qarat ingatlanközvetítő hálózat szakértő csapata, valamint több tíz éves tapasztalattal rendelkező ingatlan jogászaink úgy egyértelműnek tűnő, mint vitás helyzetekben is készséggel állnak rendelkezésére, hogy minden esetben biztonságban érezhesse vagyonát!

Forduljon hozzánk bizalommal!