Blog

Megbízna egy ingatlanost? Segítünk, hogyan NE kössön előnytelen szerződést!

Számunkra nem is kérdéses, hogy ingatlan értékesítés során a vevő számára legkifizetődőbb helyzet akkor állhat elő, ha az adás-vételi folyamat során egy jól felkészült szakember kíséri végig, és támogatja az esetleges akadályok és buktatók felbukkanásakor. Egy tapasztalt ingatlanos sok terhet levehet a szerződő felek válláról, aktívan vesz részt a folyamatban, és igyekszik elérni, hogy a megtekintések, a szükséges ügyintézések, majd az adás-vétel is a lehető leggördülékenyebben és problémamentesebben történjenek meg. De vajon több szakember bevonása esetén a segítség összeadódik, vagy éppenséggel ős káosz alakul ki? Tiszta és átlátható, vagy éppen előnytelen, kiszolgáltatott helyzetet teremt a kizárólagos szerződés?

Vajon mivel jár jobban az eladó fél: ha egyszerre csak egy szakembert bíz meg, aki minden erejével azon dolgozik, hogy értékesítse ingatlanát és minden szál az ő kezében fut össze, de minden felelősség is az övé, vagy inkább az a hatékony megoldás, ha a környék összes ingatlanirodája nagy erőkkel dolgozik az ügyön? Hogyan kerülhetők el az átverések és az előnytelen szerződéskötések?

Ebben a cikkben azt mutatjuk meg, milyen feltételeket takarnak általánosságban a különböző ingatlanközvetítői megbízási szerződés típusok, mik a konkrét előnyök, hátrányok, valamint hogyan kerülhető el az, hogy tisztességtelen piaci szereplők átverjék a gyanútlan megbízókat!

Az ingatlan közvetítői szerződések minden iroda esetében különböző lehetőségeket, feltételrendszert és paramétereket kínálhatnak, így a cikk tartalma csupán tájékoztató jellegű, és általánosságban vizsgálja a megbízási módokat, helyzeteket.

Így történik leggyakrabban az ingatlanos megbízása

Ideális esetben az eladó fél már az eladási szándék megfogalmazásakor felveszi a kapcsolatot az általa választott irodával, szakemberrel, hogy már a kezdetektől tudatosan vághassanak bele az értékesítési folyamatba.

Ilyenkor a szakember:

-felkeresi az ingatlant, felméri annak paramétereit, állapotát,

-átbeszéli a tulajdonossal a tulajdoni hátteret, az eladás lehetséges körülményeit, kitérve itt például a kiköltözési időre, vagy arra, hogy a berendezési tárgyak közül mi az, amit a vevő az ingatlannal együtt megvásárolhat.

-Közösen meghatározzák – akár értékbecslő bevonásával- az ideális eladási árat.

-Elkészülnek a fényképek és/vagy videók és a hirdetések felkerülnek a megfelelő online platformokra,

-a szakember elkezdi kiajánlani az ingatlant a meglévő klientúrájának.

-Az érdeklődők telefonon az ingatlanost keresik, és – ha csak a tulajdonos másként nem kívánja, vagy nem lakik bent az eladó ingatlanban - az ingatlan bemutatását is a szakember végzi el, egészen addig, míg egy érdeklődő szándéka olyan komollyá nem válik, hogy indokolttá válik a felek összekapcsolása.

Amennyiben az eladó fél nem keres fel közvetlenül egy ingatlanost, hanem saját maga tölti fel ingatlanát az internetre, akkor is számíthat rá, hogy rövid időn belül fel fogják keresni a különböző ingatlanirodák képviselői. Erre gyakran elutasító az első reakció, de tapasztalatunk szerint az eladás önállóan csak ritka esetben tud gyorsan és zökkenőmentesen lezajlani. Menet közben derül csak ki, hogy az értékesítés folyamata sokkal több teendővel jár együtt, mint azt sokan elsőre gondolni vélik, így az eladók többsége néhány sikertelen hónap után a legtöbb esetben bevon szakembert a folyamatba. Ezekben az esetekben a lehetőségekkel kapcsolatos tájékozatlanság és a tudatosság hiánya, valamint a sietség okozta figyelmetlenség sok különféle, előnytelen együttműködést is eredményezhet!

Érdemes tehát akkor is tájékozódni a lehetséges feltételrendszerekről, ha első körben valaki nem nyitott az ingatlanirodákkal való együttműködésre.

Megbízási szerződés típusok

Ingatlaniroda megbízásakor az eladó fél alapvetően 4 különböző típusú megbízási szerződést köthet:

Nem kizárólagos – vagyis olyan szerződést, mellyel az eladó akár korlátlan számú ingatlanost is bevonhat az ügyletbe, azzal a kitétellel, hogy csak annak az ingatlanosnak fizeti meg a jutalékot, mely közvetlenül összekapcsolta a későbbi vevővel.

Fél kizárólagos – ebben az esetben a szerződés szerint csak is egy szerződött ingatlan iroda és maga a tulajdonos értékesítheti az ingatlant. Jutalékfizetési kötelezettség akkor áll fenn, ha valamely, az ingatlanos által hozott érdeklődő vásárolja meg az ingatlant.

Kizárólagos – amikor is kizárólag a megbízott iroda értékesítheti az ingatlant, és a közvetítő akkor is jogosult a közvetítési díjra, ha a vevő közvetlenül a tulajdonost keresi meg.

Egyedi megbízás – amikor a szerződés egyedi feltételeket határoz meg az ingatlan értékesítésével kapcsolatosan, például csak is egy konkrét érdeklődővel való szerződéskötés esetén tarthat igényt az ingatlanos a jutalékra.

A nem kizárólagos szerződés lehetséges előnyei

Tapasztalatunk szerint első ránézésre szinte minden eladónak a nem kizárólagos szerződés típus tűnik a legkívánatosabbnak, hiszen az jár együtt a legkisebb elköteleződéssel. Az ingatlanos szakmával kapcsolatos negatív sztereotípiák és ellenérzések hatására sokan úgy érzik, egy kizárólagos szerződéssel saját magukat túlságosan kiszolgáltatott helyzetbe hozzák, pedig sok esetben pontosan a rengeteg különböző piaci szereplő bevonása hozza magával a kibogozhatatlan, kellemetlen helyzeteket.

Ha az eladó elég tudatos, nagy odafigyeléssel bízza meg a kiválasztott ingatlanosokat, alaposan átolvassa a szerződéseket egytől-egyig, és limitálja a bevont szereplők számát, növelheti esélyét az eladásra. A legtöbb profi ingatlanos saját vevői adatbázissal rendelkezik, így a konkrét paraméterekkel kereső érdeklődők száma növekedhet több szakember megbízásával, így pedig akár gyorsan és könnyedén megérkezhet az ideális vevő. Azonban, ha a tulajdonos nem tud, vagy nem szeretne sok időt és figyelmet a részletek fejben tartására fordítani, nagy valószínűséggel nem ez lesz számára a legideálisabb együttműködési forma.

A nem kizárólagos megbízások lehetséges árnyoldalai és veszélyei

-Az ingatlanos szakemberek egymásnak adják a kilincset, rengeteg időt és energiát elvesz már a velük való kapcsolatfelvétel és egyeztetés is, és a végére pedig már az is ködössé válik, kivel történt egyáltalán szerződéskötés.

-Ahány ingatlanos, annyi különböző módszer és tanács: teljes zavar az ár meghatározásában és az értékesítés folyamatában.

-Az ingatlanhirdető portálra felkerül az összes megbízott szakember hirdetése, melyekben különböző minőségű képek szerepelnek az ingatlanról és arra is van esély, hogy különböző paraméterek jelennek meg az ingatlanra vonatkozóan. A potenciális érdeklődők ennek hatására összezavarodhatnak, nem érthetik, miért van az adott ingatlanról ennyi különféle hirdetés, gondolhatják azt is, hogy az ingatlant nehéz eladni, biztosan valami baj van vele.

-Ha a tulajdonos nem szeretne minden megtekintésnél jelen lenni, az összes ingatlanosnak saját kulcsot kell adnia, és könnyedén belebonyolodhat abba, hogy éppen mikor ki jár az ingatlanban.

-Normál helyzetben az egymással párhuzamosan dolgozó ingatlanosok egymás után hozzák el a saját érdeklődőiket, még az is előfordulhat, hogy így több potenciális vevő érkezik, de benne van a pakliban az is, hogy előbb-utóbb követhetetlenné válik, hogy melyik érdeklődő kivel érkezett, és ha nincs pontosan nyomonkövetve a megtekintési jegyzőkönyv, még az az eset is fennállhat, hogy egyszerre két ingatlanos kéri a jutalékát, ugyan azért a vevőért. Ha ugyan az az érdeklődő két különböző szerződött szakember jegyzőkönyvét is aláírta, a dupla jutalék fizetés iránti elvárás jogos lesz.

-Ennél is bonyolultabb helyzetet teremthet, ha a válogatás nélkül megbízott ingatlanosok közé bekerül néhány etikátlan piaci szereplő, akik annak ellenére kötnek kizárólagos szerződést a tulajdonossal, hogy tudják, más szakemberek is be vannak már vonva az értékesítésbe. Ez azért veszélyes, mert ha a kizárólagosan megbízott közvetítőn kívül bárki más adja el az ingatlant, a megbízási jutalékra Ő abban az esetben is igényt fog tartani, és a szerződés értelmében a követelés jogos lesz, ilyenkor a jutalékot duplán kell majd kifizetni.

-A nem kizárólagos szerződés típussal együtt járó jutalék a legmagasabb minden iroda esetében.

A kizárólagos megbízás lehetséges előnyei

A kizárólagos szerződés ezzel szemben, ahogy a megnevezése is sugallja, kizárja a félreérthető helyzeteket, hiszen ebben az esetben csak is egy iroda közvetítésével kerülhet eladásra az ingatlan. A legtöbben ettől a szerződés típustól azért zárkóznak el, mert megrémíti őket, hogy a jutalékot abban az esetben is ki kell fizetni, ha a vevő konkrétan becsönget az ingatlanba és jelzi vásárlási szándékát.

Ugyanakkor ennek a szerződéstípusnak is megvannak a maga előnyei. Ha egy ingatlanos kizárólagos megbízást kap az ingatlan értékesítésére, akkor szinte biztosak lehetünk abban, hogy minden tőle telhetőt el fog követni azért, hogy az adott házat vagy lakást eladja. Olyan eszközöket is felhasználhat ennek céljából, amit nem kizárólagos szerződés esetén nem tehet meg, például táblát helyez ki az ingatlanra, meghatározza az utcát, vagy a pontos címet a hirdetésekben. Kizárólagos szerződés esetén a tulajdonos a közvetlen megkeresések esetén is kérheti az ingatlanos segítségét, minden érdeklődővel való kummunikációt és teendőt átháríthat a szakemberre, így lehet számára a legegyszerűbb és legkevesebb teendővel együtt járó a teljes folyamat.

Ez a szerződés típus kifejezetten ajánlott azoknak az eladóknak, akik nem tudnak, vagy nem szeretnének sok időt szánni az értékesítési folyamatra. Például távol élnek, külföldön tartózkodnak, elfoglaltak, bizonytalanok és szívesebben bízzák az ügyintézést egy hozzáértő és tapasztalt szakemberre.

A kizárólagos megbízás a legolcsóbb az összes közül, a jutalék mértéke akár a fele is lehet a nem kizárólagos szerződés jutalék mértékének.

A kizárólagos megbízások lehetséges árnyoldalai és veszélyei

A kizárólagos szerződés szinte egyetlen hátulütője az lehet, ha a kiválasztott ingatlanos szakmailag megkérdőjelezhető módon végzi munkáját, és ezzel csökken az esély az eladásra, hiszen ebben az esetben más szereplőt már nem tudunk – nem éri meg - bevonni a folyamatba.

Ennek elkerülése érdekében érdemes a kizárólagos szerződéseket rövid, 3-6 hónapos határidővel megkötni. Amennyiben a tulajdonos nem elégedett a megbízott szakemberrel, a szerződés lejártát követően könnyedén felbonthatja az együttműködést, és kereshet egy, az elvárásainak jobban megfelelő közvetítőt. Amennyiben viszont elégedett a közvetítő munkájával, az együttműködés tovább folytatható, egészen az eladásig.

A kizárólagos szerződéskötés sem zárja ki egyértelműen más ingatlanos együttműködését.

Nem ritka eset az sem, hogy kizárólagos szerződéskötés esetén együttműködnek az ingatlanosok egymással egy-egy adás-vétel során. De mégis hogyan? Ha az egyik ingatlanos megbízója számára pontosan olyan paraméterekkel rendelkező ingatlant keres, mint amilyen a másik ingatlanos megbízásában álló eladó ingatlan, úgy a két szakember felkeresi egymást és megalkuszik egymással a jutalék elosztásáról, így ez az eladó félnek nem kerül plusz pénzébe a másik ingatlanos bevonása, de a gyors eladásból származó előnyöket élvezheti. Az ilyen típusú együttműködéseket az ingatlanos szakemberek egymás között bonyolítják le, az eladót nem terheli sem többlet költség, sem pedig plusz energia vagy idő befektetés.

Félkizárólagos megbízás

A kizárólagos és nem kizárólagos lehetőség között átmenetet képez a félkizárólagos szerződés típus, melynek során az eladó nem bízhat meg egynél több ingatlanost, ugyanakkor a tulajdonos is értékesítheti saját hatáskörben ingatlanát. Bár az ilyen típusú szerződéskötések is leggyakrabban úgy végződnek, hogy az ingatlanos értékesíti az ingatlant, ugyanakkor az eladónak biztonságérzetet nyújthat a kitétel, miszerint ő is eladhatja az ingatlant.

Ebben az esetben a tulajdonos élvezheti a kizárólagos szerződéskötésből adódó tiszta helyzet előnyeit, ugyanakkor, ha saját maga adja el ingatlanát, nincsen jutalék fizetési kötelezettsége.

Eseti megbízás

Előfordulhat olyan megbízási forma is, amikor az eladó fél csak eseti megbízást ad az ingatlanosnak, vagyis abban állapodnak meg, hogy egy, konkrét érdeklődő vásárlása esetén jogosult az ingatlanos csak a jutalékára. Ez az eset akkor szokott felmerülni, ha egy eladó nem nyitott ingatlanossal való hosszú távú együttműködésre, de egy szakembernek konkrét vevője van, határozott vásárlási szándékkal. Ebben az esetben a felek egyéni feltételek mentén kötnek megbízási szerződést, mely nem csak az értékesítés díját köti ki, de a vevő konkrét személyét is meghatározza. Ha a megbízás mégsem jár sikerrel, és az eladás nem történik meg, a szerződő felek következmények nélkül elválhatnak egymástól, de akár a továbbiakban is együtt dolgozhatnak, egy új szerződés megkötésével.

Alapszabályok ingatlanközvetítői megbízás kötéshez

Ha ezt az 5 szabályt Ön is betartja, jóval kisebb az esély arra, hogy előnytelen helyzetbe kerüljön:

1.Az ingatlanközvetítésre vonatkozó megbízási szerződéseket aláírás előtt minden esetben, alaposan el kell olvasni, különös tekintettel az apró betűs részekre!

2.Érdemes előre tájékozódni a megbízások lehetséges módjáról, azok előnyeiről és hátrányairól, mérlegelve, hogy az eladó egyéni helyzetéhez mérten melyik felállás a legideálisabb.

3.A megbízott szakembert, vagy szakembereket körültekintően kell megválasztani.

4.Több szakember bevonásakor érdemes a megbízottak számát limitálni, hogy követhető legyen az információáramlás és ne alakuljon ki káosz!

5.Szerződéskötéskor csak a szerződés típusát, de annak hatályossági idejét és a szerződés felbontásának lehetőségét, körülményeit is konkretizálni kell!

Amennyiben megbízható, sok éves tapasztalattal rendelkező ingatlanost keres, a Qarat ingatlanközvetítő iroda hálózat munkatársai állnak rendelkezésére! Nem csak az ingatlan értékesítés folyamatában, de pénzügyi termékekkel összefüggésben is szívesen segítünk!

Szakértő kollégáinkat keresse bizalommal elérhetőségeinken!