Blog

Társasház alapítás - folyamat és alapfogalmak

A rezsi-ár változások kapcsán rendkívül aktuálissá vált a társasház alapításának témaköre, hiszen a több generációs családiházak esetén ez a módszer sokat faraghat a várhatóan rendkívüli mértékben emelkedő energiaárak mértékén.

Társasházat alapítani már fennálló épületre és felépítendő épületre egyaránt lehetséges, alapfeltétele, hogy egy adott telken legyen legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, vagy akár nem lakás céljára szolgáló helyiség.

De persze a teljes procedúra nem ennyire egyszerű és több feltételnek is fontos megfelelni, így szeretnénk most egy kis betekintést engedni a folyamatba és tisztázni a legfontosabb alapfogalmakat a társasházak alapításával, kezelésével kapcsolatosan.

Mi a társasház?

A társasház definícióját a Polgári Törvénykönyv 2013. évi V. törvénye határozza meg, azon belül is az 5. könyv (Dologi jog) XX. fejezete. A törvény 5:85 §-a alapján „társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.”

A 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról szabályozza a társasházak működését, beleértve annak alapvető dokumentumait (pl.: Alapító okirat, Szervezeti-működési szabályzat...stb), a közös és külön tulajdonokkal kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket, valamint a társasház szervezeteit (pl.: Közgyűlés, Számvizsgáló bizottság, Közös képviselő...stb). Ez a jogszabály tartalmazza továbbá a társasházak alapításával kapcsolatos előírásokat is

Társasház alapítás

Mint ahogyan azt már a cikk elején is említettük, társasház alapításra lehetőség van már álló épület és felépítendő épület esetében is, de a folyamat a két eltérő esetben részben eltérő feltételekhez kötött.

Már meglévő épület társasházzá alakulási szándéka esetében a legfontosabb kérdés, amit tisztázni kell, hogy a helyi építési szabályzat ad-e arra lehetőséget, hogy az adott telken több lakás, vagy lakófunkciójú ingatlan kerüljön feltüntetésre.

Ha a helyi építési szabályzat ezt nem tiltja, akkor a következő dokumentumok szükségesek a társasház alapításhoz:

• vázrajz és alaprajz
• hatósági bizonyítvány
• alapító okirat
• földhivatali kérelem és dokumentumok

A társasház alapítását követően az ingatlanokat a Földhivatal önálló helyrajzi számú ingatlanként fogja feltüntetni.

A tulajdonosok nem egybehangzó akarata esetén közös tulajdonú ingatlanokat bármelyik tulajdonostárs kérelmére társasháztulajdonná nyilváníthatja a bíróság is. Ebben az esetben az alapító okiratot a bírósági határozat pótolja.

Több külön épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak – tulajdoni hányad szerinti – többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekeit.

Felépítendő épület esetében az alapítás legfontosabb feltétele a jóváhagyott építési terv, ugyanis ennek birtokában a tulajdonosok már alapító okiratba foglalhatják az előzetes alapítás tényét, amit az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára fel is jegyeztethetnek. A társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzését azonban csak jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján lehet megtenni. A bejegyzett társasház alapítás ténye hatással lesz és annak szabályai vonatkoznak minden olyan személyre is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez.

A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének egyaránt feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat, kötelezettségeket, tartozásokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.

Társasház alapítás esetén nagyon fontos információ, hogy legfeljebb hatlakásos társasház esetében nem kötelező a 2003. évi CXXXIII. társasházi törvény rendelkezéseit alkalmazni. Ebben az esetben a Polgári Törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó szabályai is alkalmazhatóak. Ez leginkább azért fontos, mert a hat lakásosnál kisebb társasházak esetében így nem kötelező a szervezeti és működési szabályzat, valamint a közös képviselő választása.

A társasház az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre. A bejegyzési kérelmet az alapító okirat aláírásától számított 30 napon belül kell benyújtani két eredeti és egy másolati példányban az ingatlanügyi hatósághoz.

Alapító okirat

A társasház alapításának első lépése tehát (hacsak nem bírósági határozat dönt a társasház létrejöttéről) az alapító okiratban kifejezett elhatározási szándék, majd ezt követi annak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. Fontos, hogy az alapító okiratot, vagy annak módosítását minden esetben közokiratba, vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

Az alapító okiratnak az alábbi információkat mindenképpen tartalmaznia kell:

• Közösség neve (pl.: társasház címe)
• Külön tulajdonba kerülő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek listája
• Közös tulajdonban álló épületrészek és földrészletek egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányada és meghatározásának módja
• Közös tulajdonba kerülő épületrészek listája
• Ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adat
• Amennyiben fennáll: Elővásárlási és előbérleti jogok, valamint az ezekre vonatkozó külön jogszabályok rendelkezései

Nagyon fontos, hogy az alapító okirat módosításához – ha a törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges és a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. Éppen ezért alapító okiratot a törvényben előírt szabályoknak, illetve a tulajdonostársak igényeinek megfelelően kell kialakítani.

A társasház az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető. A közösség egészét terhelő kötelezettségek teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint felelnek.

Alakuló közgyűlés

Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs vagy az építtető összehívhatja. Ekkor választják meg a társasház közös képviselőjét, annak hiányában az intézőbizottság elnökét és tagjait, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjait is.

Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő 60 napon belül kötelező megtartani. Ezt követően a tulajdonostársak – a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően – gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.

A szervezeti-működési szabályzat, Házirend

Az szervezeti-működési szabályzat (SzMSz) és a Házirend a társasház belső jogi normái. Az SZMSZ-t a közösség az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. Az SzMSz szabályozza a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén az érintett költségnemeket és a számítás módját, valamint, ha vannak a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások, akkor azok elszámolásának és megfizetésének szabályait (ilyen lehet például a távhő- vagy a vízdíj, ha nincs lakásonként mérőóra).

Az SzMSz szabályozza továbbá azt is, hogy mi a teendő akkor, ha valakinek közösköltség-hátraléka van. Illetve ebben a dokumentumban taglalják a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait, amennyiben képeznek felújítási alapot.

Közös képviselő

A közös képviselő feladatköre kiterjed a közgyűlés határozatainak előkészítésére és végrehajtására, végrehajtatására, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek.
A közös képviselőnek feladata még minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásáért, közölni mindenkivel, mennyivel kell hozzájárulnia a közös költséghez és be is kell szednie azt.

A közös képviselő őrzi az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát, és a közgyűlés határozatairól és a határozatok – végrehajtásáról nyilvántartást vezetni. Ez a közgyűlési határozatok könyve.

Ki lehet közös képviselő?

A közös képviselői tevékenységnek nincsen előírt (és megszerezhető) képzettsége, az szigorúan bizalmi elven alapuló választott tisztség, mely a közgyűlési határozattal jön létre.

Ha a közös képviselő megbízatása során társasházkezelői tevékenységet is ellát, akkor rendelkeznie kell a törvényben előírt képesítések valamelyikével. Jelenleg ezek az OKJ52: Társasházkezelő és az OKJ54: Ingatlankezelő képesítések.

Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, emellett nem láthat el társasházkezelői tevékenységet:

– akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült,
– akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt,
– az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, vagy amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
– az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet.

Éppen ezért a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, vagy a feladattal megbízott vállalkozó – ha a közgyűlés így határozott – köteles a közgyűlés határozatában megjelölt határidőig beszerezni, és a közgyűlés határozata alapján ezzel megbízott személy részére bemutatni a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, a közös képviselet ellátásával, a társasházkezelői tevékenység végzésével kapcsolatos nemleges köztartozásról és a székhelye vagy lakóhelye szerint illetékes első fokú bíróságtól a végrehajtásra átadott tartozás alóli mentességről szóló igazolásokat.

A számvizsgáló bizottság

A számvizsgáló bizottság feladata, hogy ellenőrizze a közös képviselő, valamint az intézőbizottság tevékenységét, valamint a közösség pénzforgalmát. Emellett véleményezheti a közgyűlés elé terjesztett javaslatokat különösen a költségvetést és az elszámolást érintő kérdésekben., A számvizsgáló bizottság tesz javaslatot a közös képviselő és az intézőbizottság tagjainak díjazására, illetve összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.

A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el.

Közös költség

A közös költség a társasház közös tulajdonú épületrészeinek, épületberendezéseinek, lakásainak (például házfelügyelő lakása) és nem lakás céljára szolgáló helyiségeinek fenntartási költségeit, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásait fedezi.

A közös költségből a tulajdonostársak a tulajdoni hányaduknak megfelelően veszik ki a részüket, hacsak a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.

Házfelügyelő

A házfelügyelő vagy házgondnok gondoskodik a lakóházak közös használatú tereinek tisztaságáról, a szemét elszállításáról, a lift üzemképességéről. Szükség esetén zárja és nyitja a kaput, kivilágítja a közös használatú tereket. Ellenőrzi a ház állagát és gondoskodik a szükséges javítások megvalósításának elintézéséről.

A lakókon kívül kapcsolatot tart a karbantartókkal, a szemétszállítókkal, a házkezelőséggel. Általában a lakásában vagy a folyosókon és az udvaron tartózkodik, hiszen a lakók számára elérhetőnek kell lennie. A munkaideje szinte folyamatos, hiszen bármikor történhet olyan probléma a házban, amikor a lakók hozzá fordulnak.

Amennyiben Önnek ingatlan ügyben segítségre van szüksége, forduljon bizalommal a QARAT szakértő csapatához! Adásvételi ügyekben és pénzügyi szolgáltatásokkal is állunk rendelkezésére!