Blog

Műemlék az épület? Mit jelent a fogalom és mivel járhat ez adásvétel, felújítás, használat során?

Az ingatlanpiac egyfajta „mumusainak” számítanak a műemlék, műemlék jellegű vagy éppen városképi jelentőségű épületek, (ma már a három külön kategóriát egyaránt műemléknek hívjuk) hiszen az ilyen ingatlanokkal kapcsolatban sok olyan kötöttég, plusz kötelezettség felmerülhet, ami a védettség alatt nem álló ingatlanok kapcsán nem. Mivel kishazánkban több, mint 51 000 műemlék van, és a fővárosban különösen jellemzőek a védettség alá tartozó épületek, így az ingatlant vásárlók könnyen találkozhatnak egy ilyen helyzettel, és jobb, ha tisztában vannak vele, milyen megkötésekkel jár egy műemlék épület/lakás megvásárlása, birtoklása. Éppen ezért összeszedtünk most néhány fontos információt, amiket a műemlék épületekkel kapcsolatosan tudni érdemes!

Mit jelent az, hogy egy épület műemlék és hogyan válik azzá?

A kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. tv-ben foglaltak szerint a műemlék olyan műemléki érték, amely hazánk múltja és a magyar nemzet vagy más közösség hovatartozás-tudata szempontjából országos jelentőségű. Vonatkozik mindez a történeti, művészeti, tudományos és műszaki emlék alkotórészeire, tartozékaira és beépített berendezési tárgyaira is, amelyet e törvény alapján jogszabállyal védetté nyilvánítottak.

Műemlék épület az olyan műemléki érték törvényi fogalmának megfelelő épület, amit az illetékes miniszter rendeletében védetté nyilvánított a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal (KÖH) előterjesztése alapján. Minden olyan épületet műemléki védelem alá lehet helyezni, ami a műemléki érték törvényi követelményének megfelel. A KÖH vonatkozó irányelvei szerint a védetté nyilvánításhoz szükséges kiemelkedő jelentőség megmutatkozhat:

– a védendő emlék korában (ált. 1875 előtti),

– A védendő emlék létrehozásában megnyilvánuló közösségi akaratban (1867-1956 között valami közösségi célra – pl. egyházi, oktatási, kulturális, közigazgatási stb. épület és eredeti állapotát ma is őrzi),

– a védendő emlék egyediségében,

– a védendő emlék tipikusságában,

– a védendő emlék létrehozásának építéstechnika-történeti vonatkozásában,

– a védendő emléknek a környezetével (településképpel, településszerkezettel, történeti tájjal) való összefüggésében,

– a védendő emlékhez kapcsolódó különleges eszmei-szellemi, „nem anyagiasult” vonatkozásban,

– az esetleg jórészt átalakított emlék fenti szempontok szerint különleges értéket jelentő részletében,

– az emlék védett, ill. védendő együtteshez való tartozásában.

A műemlék védelmi elbírálás minden esetben egyedi, a szempontok csak iránymutatók, az azoknak történő megfelelés nem jelent automatikus védelmet, de akár egy szempontnak megfelelés is elég lehet a műemléki védelembe vételhez.

A helyi védelem alá helyezési eljárás indulhat az ingatlan tulajdonosának bejelentésére vagy hivatalból, az önkormányzat kezdeményezésére is.

Milyen kötöttségekkel jár a műemlék besorolás a használat során?

A törvény előírásai szerint műemléket az értékének, jellegének, történelmi jelentősének megfelelően, ahhoz méltón, a veszélyeztetését kizáró módon kell használni, hasznosítani.

A műemlék fenntartásáról, karban tartásáról a műemlék tulajdonosa köteles gondoskodni a törvényben előírtaknak megfelelően.

Műemlékek esetében egyes, más épületek esetében építési vagy más hatósági engedélyhez nem kötött tevékenységeket is csak a KÖH engedélyével lehet végezni, így pl.:

– a műemlék funkciójának, használati módjának megváltoztatása,

– a műemlék egyes részeinek, szerkezetei elemeinek elmozdítása,

– megóvási, restaurálási, átalakítási munkák,

– reklámok elhelyezése a műemléken,

– műemlék jellegét és megjelenését befolyásoló fényforrás elhelyezése, üzemeltetése.

A KÖH rendszeresen figyelemmel kíséri a műemlék állapotát, megfelelő használatát, és jogsérelem esetén, kötelező erejű határozatot hozhat a tiltott beavatkozást megelőző állapot helyreállítására, méltatlan használat megszüntetésére, károsítástól, veszélyeztetéstől való eltiltásra, melynek nem teljesítése esetén örökségvédelmi bírságot is kiszabhat, valamint a munkálatokat a kötelezett helyett, annak költségére is elvégeztetheti.

A tulajdonos köteles a hatóságnak – előzetes egyeztetés alapján lehetővé tenni a műemlék tanulmányozását, megtekintését, dokumentálását.

Indokolt esetben a hatóság elrendelheti a műemlék nagyközönség által történő látogatásának lehetőségét, annak időpontját és módját, de azt úgy köteles meghatározni, hogy az a tulajdonost (használót) az ingatlan rendeltetésszerű használatában vagy méltánylást érdemlő életviszonyaiban ne zavarja.

Hogyan derülhet ki, hogy egy ingatlan műemlék védelem alatt áll-e?

Az ingatlan műemléki státusza rendszerint erre utaló táblával is jelölve van az épületen, valamint szerepel a tulajdoni lapon, amit akár online is lekérhetünk, ahogy arról már egy korábbi cikkünkben is írtunk.

Előfordulhat azonban néhány épület esetében, hogy a státusz a tulajdoni lapon nem szerepel, vagy a műemléki védelem alá vétel még folyamatban van. Ha a kiszemelt épület jellege alapján felmerülhet a műemléki státusz fennállásának ténye, érdemes azt az az Országos Építésügyi Nyilvántartásban (OÉNY) ellenőrizni.

Milyen plusz teendői vannak annak, aki műemlék ingatlant akar eladni vagy vásárolni?

Műemlék épületek esetében nem ritka, hogy az ingatlanra elővásárlási jogot jegyeztek be az államnak, a helyi vagy fenntartó önkormányzatnak vagy éppen az épület(részek) egyéb tulajdonosainak, haszonélvezőinek, használóinak.

Az elővásárlásra jogosultak köre szintén szerepel a Tulajdoni lapon. Ha az ingatlanra több elővásárlási jogosultság is fennáll, a vásárlási szándékot az elővásárlási jogosultsággal rendelkezők felé jeleznünk kell, az alábbi sorrend szerint:

1.     Magyar Állam

2.     Ingatlant kezelő, üzemeltető és használó önkormányzat

3.     Ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat

4.     További jogosultak

A műemlék védelem alatt álló ingatlant csak akkor lehet megvásárolni, ha az elővásárlási jogosultsággal rendelkezők erről a jogukról írásban lemondanak.

Ahhoz, hogy az esetleges jogvita elkerülhető legyen, fontos az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok hiánytalan beszerzése. Ehhez érdemes tapasztalt ügyvéd segítségét kérni.

Hogyan lehet műemléket felújítani, korszerűsíteni?

A műemlék ingatlanokkal kapcsolatban az egyik legfontosabb visszatartó erő az szokott lenni, hogy az esetleges felújítási, helyreállítási munkálatok során a tulajdonosoknak törekedni kell az eredeti állapot megtartására, visszaállítására, a helyi egyedi védelem alatt álló építészeti örökségek esetében építés, felújítás, átalakítás, bővítés és részleges bontás is csak értékvédelmi dokumentáció alapján végezhető.

Az átépítések során előnyben kell részesíteni az eredeti alkotóanyag, szerkezet, forma megőrzését biztosító, állagjavító konzerváló eljárásokat, a képző- és iparművészeti tartozékok restaurálását.

Védett épületek esetében az egyes homlokzati felületek részleges felújítása, megbontása, és részleges átszínezése nem megengedett. Utólagos hőszigetelés nem járhat a homlokzatok anyagának és eredeti díszítésének, párkányainak megsemmisülésével, eltűnésével.

A helyi védett érték korszerűsítése – különösen az energiahatékonyságra vonatkozó követelmények betartása, az energia-megtakarítási célú felújítás – nem okozhatja a védett értékek helyreállíthatatlan sérülését, elvesztését.

Elektronikus hírközlési építmény, berendezés elhelyezése csak az épületen belül (például a tetőtérben), lapos tetős épület esetében az épülethez illeszkedően, lehetőség szerint takarásban lehetséges.

Amellett, hogy bizonyos korlátozásoknak és előírásoknak eleget kell tenni, a KÖH bizonyos munkálatok elvégzését el is rendelheti (pl. felújítás, helyreállítás), ebben a körben a munkálatok örökségvédelmi többletköltsége a hatóságot terheli. Az elrendelt munkálatok csak a feltétlenül szükséges mértékben akadályozhatják a rendeltetésszerű használatot, viszont e körben a használónak tűrési kötelezettsége van.

A KÖH műemlékvédelmi érdekből a műemlék felújítási, helyreállítási munkáinak engedélyezése során az építési szabályoktól, nemzeti szabványoktól – az élet- és vagyonbiztonság követelményeinek megtartásával – eltérhet.

Érdemes tehát műemlék védelem alatt álló ingatlant vásárolni?

A fenti megkötések és kötlezettségek figyelembevételével és megtartásával egy műemlék épület vagy a részét képző ingatlanrész/lakás jó befektetés, akár csodás otthon is lehet. Ugyanakkor a vásárlás és a használat során nagyon fontos, hogy minden szabályt figyelembe vegyünk és a törvényeknek megfelelően járjunk el.

Amennyiben Ön szívesen megtudna többet a témáról, konkrét kérdése merült fel, vagy örülne, ha tapasztalt segítsége lenne az adásvételi folyamat során, ne habozzon, kollégáink örömmel állnak rendelkezésére!