Blog

Amit az ingatlan haszonélvezeti jogról tudni érdemes

Mint ahogyan korábbi cikkünkben már írtunk róla, ingatlan adásvételkor a tulajdoni lap segítségével ellenőrizhetjük egy ingatlan tulajdoni viszonyait és a rá bejegyzet követeléseket, jogokat, melyek akár az ügylet során, akár a későbbiekben is érinthetnek minket.

A leggyakrabban előforduló bejegyzett jog a haszonélvezeti jog.

A kifejezést bizonyára már szinte mindenki hallotta, de a jogosultság pontos jelentését, a fennállás pontos következményeit csak kevesen ismerik.

Milyen jogosultságai és kötelezettségei vannak egy haszonélvezőnek? Hogyan lehet haszonélvezeti joghoz jutni és hogyan lehet azt megszüntetni? Mennyiben befolyásolja a haszonélvezet az esetleges eladás folyamatát? Következő cikkünk többek között ezekre a kérdésekre ad választ, kizárólag az ingatlan haszonélvezettel összefüggésben.

Mit jelent a haszonélvezeti jog?

A haszonélvezeti jog hivatalosan más tulajdona feletti birtoklási, használati és haszonszedési jogosultságot jelent. A haszonélvező a jogosultságában álló ingatlanban lakhat, helyiségeit használhatja, akár bérbe is adhatja, a kert terményeit leszedheti, eladhatja a tulajdonos külön beleegyezése nélkül, akaratának ellenére is, feltéve, hogy a haszonélvező az ingatlan állagában nem okoz kárt, értékében nem okoz veszteséget a tulajdonos számára.

Ki szerezhet haszonélvezeti jogot és hogyan?

Haszonélvezeti jogot szerezhet magánszemély és jogi személy egyaránt. A haszonélvezeti jog birtoklási ideje minden esetben korlátozott, magánszemélyek esetében legtöbbször élethosszig tart a jogosultság, jogi személyeknél általánosságban 50 év a bevett időtartam.

Haszonélvezet létrejöhet szerződéses megállapodás útján vagy akár jogszabályi rendelkezés folytán, automatikusan is. Haszonélvezet ajándékozható ingyenesen vagy adható ellenérték fejében, módja, hogy a tulajdonos és a haszonélvező megállapodását és az ügyvéd előtti szerződéskötést követően, a jogosultságot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetik.

Automatikusan haszonélvezeti jogot élvez egy házaspár özvegyül maradt tagja az elhunyt házastársával közösen lakott ingatlanban. Ez a jogosultság- hacsak az özvegy másként nem dönt- élethosszig tart.

Mi a különbség a haszonélvező és a tulajdonos között?

Ahogy a két megnevezés is sugallja, a tulajdonos elsősorban tulajdonolja, a haszonélvező pedig használhatja az ingatlant. A két jogi formátumot alapvetően az különbözteti meg egymástól, hogy a haszonélvezőnek a tulajdonossal ellentétben az ingatlan felett nincsen rendelkezési joga, tehát nem adhatja el és nem terhelheti meg azt hitellel, kölcsönnel, egyéb teherrel. Ezen kívül viszont minden jogot a tulajdonos előtt, annak külön beleegyezése nélkül gyakorolhat az ingatlan felett feltéve, hogy az nem jár jelentős értékveszteséggel a tulajdonos számára.

Valóban erősebb a haszonélvezeti jog, mint a tulajdonjog?

Abban az értelemben igen, hogy az ingatlan tulajdonosa csak akkor élhet az ingatlan feletti használati és haszonszedési jogával, amennyiben a haszonélvező ezekkel a jogokkal nem kíván élni. Itt fontos megemlíteni, hogy a haszonélvezet ugyan nem forgalomképes jog, tehát eladni, örökölni nem lehet, ugyanakkor a birtoklás, használat, haszonszedés joga átengedhető a tulajdonoson kívüli személynek, feltéve, hogy a tulajdonos azonos feltételek mellett nem kíván élni ezen jogaival.

Mik a haszonélvező kötelezettségei?

A haszonélvező köteles a rendes gazdálkodás szabályai szerint eljárni, azaz az ingatlan állagát lehetőségeihez és képességeihez mérten megóvni és az ingatlan használatához kapcsolódó terheket viselni. A haszonélvező fizeti a közüzemi számlákat és végzi el az olyan jellegű felújítási, karbantartási munkákat, melyek a használatból eredően, vagy a használat megváltoztatásának szándéka miatt válnak indokolttá. Az ingatlanon elvégzendő rendkívüli felújítási, helyreállítási és javítási munkálatok a tulajdonost terhelik. Ha ilyen munkálat válik szükségessé, és a tulajdonos kötelezettségének nem tesz eleget, úgy a haszonélvező a tulajdonos költségén ezeket elvégezheti.

A haszonélvező köteles értesíteni a tulajdonost arról, ha az ingatlan állagát vagy állapotát veszély fenegeti vagy kár érte és köteles biztosítani annak feltételeit, hogy a tulajdonos a szükséges munkálatokat el tudja végezni.

Milyen jogokat gyakorolhat a tulajdonos a haszonélvező által használt ingatlan felett?

A tulajdonosnak jogában áll ellenőrizni, hogy a haszonélvező, vagy az általa kijelölt, a haszonélvezetet gyakorló harmadik személy rendeltetés szerűen gyakorolja-e az ingatlan használatát. Amennyiben a haszonélvező nem fizeti a közüzemi számlákat vagy az ingatlant megrongálja, úgy a tulajdonos biztosíték letételét kérvényezheti a károk megtérítésére. Ha a haszonélvező nem nyújt kellő biztosítékot, úgy a tulajdonos a vitát bíróságra viheti és a haszonélvezőt akár meg is foszthatják haszonélvezeti jogától.

Milyen jogokat gyakorolhat a tulajdonos a haszonélvező által nem használt ingatlan felett?

Amennyiben a haszonélvező a jogosultsága alatt álló ingatlant nem kívánja használni és harmadik személynek sem kívánja jogát átadni, úgy a tulajdonos saját használatába veheti az ingatlant. Ebben az esetben azonban a tulajdonos kötelezettségébe tartoznak az ingatlan használatával összefüggő költségek is.

El lehet adni haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant?

Gyakori tévhit, hogy a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanokat csupán a haszonélvező beleegyezésével lehet eladni...

A tulajdonos a haszonélvező hozzájárulása vagy akár értesítése nélkül is eladhatja ingatlanát, ugyanakkor fontos tudni, hogy a tulajdonosváltás a haszonélvezet tényére automatikusan nincsen hatással. Ebből kifolyólag a tulajdonos dönthet úgy, hogy haszonélvezeti joggal terhelten értékesíti az ingatlant, de gyakoribb, hogy eladás előtt a tulajdonos és a haszonélvező megegyezése alapján ellentételezéssel vagy anélkül a haszonélvezetet megszüntetik. Az eladásnak tehát haszonélvezet fennállása esetén akadálya nincs, ugyanakkor fontos azzal számolni, hogy haszonélvezettel terhelt ingatlant eladni értelemszerűen jóval nehezebb és az eladási árat is negatívan befolyásolja a bejegyzett jogosultság.

Hogyan szűnhet meg automatikusan a haszonélvezeti jog?

A haszonélvezet az időtartam lejártával – a haszonélvező halálával, vagy a határozott időtartam végeztével – automatikusan megszűnik. Nem élvez továbbá haszonélvezeti jogot tovább az az özvegy, aki idő közben újra házasodik. A jog akkor is automatikusan megszűnik, ha a tulajdonos és a haszonélvező személye ugyan azzá válik, tehát a haszonélvező megvásárolja az ingatlant a korábbi tulajdonostól.

A haszonélvezeti jog akkor is megszűnik, ha a jogosultság alatt álló ingatlan megsemmisül, például leég. Fontos azonban, hogy ha a tulajdonos a házat újra építi, a haszonélvezet is újra érvényessé válik.

Hogyan szüntethető meg a haszonélvezeti jog?

A haszonélvezeti jogról a haszonélvező a tulajdonossal való közös megegyezéssel vagy egyoldalúan, akár a tulajdonos hozzájárulása nélkül is lemondhat. A lemondás történhet ingyenesen, vagy akár ellenérték fejében is. A jogosultság megszüntetésének feltétele a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásból való törlése. A haszonélvezőtől jogát akaratán kívül, beleegyezése nélkül nem lehet elvenni, kivéve azt az esetet, amennyiben az ingatlanban bizonyíthatóan kárt tett, a tulajdonosnak szándékosan kárt okozott, és azt megtéríteni nem hajlandó vagy nem képes.

Milyen károk megtérítését kell a haszonélvezőnek vállalnia?

A haszonélvező kötelessége az ingatlan állagát óvni. A haszonélvezeti jog megszűnésével a haszonélvező a használatból eredő károk megtérítésére – pl. Koszos lett a fal vagy kopott a padlóburkolat - nem kötelezhető. Ugyanakkor az ingatlan értékét jelentősen befolyásoló, szándékosan vagy óvatlanságból okozott károk megtérítésére bizonyos esetekben a tulajdonos kötelezheti a haszonélvezőt.

Érdemes haszonélvezettel terhelt ingatlant vásárolni?

A fentieket figyelembe véve mérlegelni kell, hogy a haszonélvezet nagy mértékben korlátozza a tulajdonosi jogokat. Ha a célunk a hosszú távú ingatlan befektetés és nem zavaró, ha az ingatlant lakottan vásároljuk, jól járhatunk, hiszen a haszonélvezettel terhelt ingatlanok jelentősen olcsóbbak lehetnek. Ugyanakkor, ha lakhatási célra keresünk megfelelő ingatlant, a haszonélvezeti jog a kedvező ár ellenére is könnyedén keresztül húzhatja számításainkat!

Szeretne megfontolt döntést hozni ingatlanvásárlás során? Elkerülné a kellemetlen meglepetéseket? Ne hozzon egyedül döntést, kérje szakértő és tapasztalt kollégáink segítségét, akik készséggel állnak rendelkezésére!