Blog

Hány négyzetméter az ingatlan? Mi a különbség a nettó-, bruttó-, hasznos- és redukált alapterület kö

Az ingatlan alapterülete adás-vétel során az egyik legfontosabb adat, hiszen ez az egyik alaptényező az ingatlan értékének kiszámításakor. Fontos azonban, hogy ugyan annak az ingatlannak az alapterületét többféle módon is meg lehet adni, és az így kapott számok között jelentős eltérések is lehetnek. Manapság, mikor nem ritkán milliós eltérést is jelenthet egy ingatlan árában egyetlen négyzetméternyi különbség, rendkívül fontos, hogy tisztában legyünk vele, hogyan tudjuk optimálisan kiszámolni az alapterületet. De a CSOK igénybevétele vagy hitelfelvétel során is fontos szerephez jut az alapterület kérdése.

Hogyan számoljuk az alapterületet:

Mivel a legtöbb ingatlan helyiségei téglalap alakúak, azok alapterületének számítása egyszerű: lemérjük az egymás melletti falak vízszintes hosszúságát és egymással összeszorozzuk a két értéket. A helyiségek egyenként mért értékeit összeadva pedig megkaphatjuk a teljes alapterületet.

Ha egy helyiség alapjának alakja a téglalaptól eltérő, akkor három lehetőségünk van: vagy megpróbálunk visszaemlékezni a matematika órán geometriából (területszámításból) tanultakra, ha nem tudjuk felidézni a képleteket, megkereshetjük azokat az interneten, ha pedig a helyzet túl bonyolult, vagy nem szeretnénk ezzel bajlódni, kérhetünk szakértőtől segítséget.

Eltérő alapterületek:

Ingatlan esetében többféle alapterület számítási mód is létezik. Hogy pontosan tisztában legyünk azzal, hogy a különböző esetekben mit és hogyan is kell számolnunk, nézzük meg az alapterület megadási módokat és azok jelentéseit.

A fogalmak meghatározásában az OTÉK (hivatalos néven 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet) az irányadó.

Nettó alapterület: „A helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.”

Bruttó alapterület: „Épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület.”

Hasznos alapterület: „A nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,9 m.”

Redukált alapterület: „Az épület eltérő hasznosságú és különböző fajlagos költséggel megépíthető építményrészeinek szorzókkal való egyneműsítésével kiszámolt területe.”

Különbség a nettó és a bruttó alapterület között:

Míg a Nettó alapterület számításakor a falakkal körülhatárolt helyiségek belső alapterületét kell kiszámolnunk és összeadnunk, addig a bruttó alapterület számítása során ehhez hozzá kell még adnunk például a falak, ajtók vagy egyéb szerkezeti elemek, egységek által lefedett területet is. Fontos, hogy főszabály szerint a netto alapterületet a padlótól számított 90 cm magasan kell mérni, hogy az esetleges szegélylécek, lambériák ne csökkentsék azt.

Különbség a nettó és a hasznos alapterület között:

A hasznos alapterület a nettó alapterületnek az a része, ahol a belmagasság meghaladja az 1,9 m-t. Fontos lehet ez akkor, amikor például egy tetőtér ferde falakkal kerül beépítésre, vagy ha a lépcső alatti tároló magassága nem éri el az előbb említett magasságot, hiszen ezeket a területeket a hasznos alapterület számításakor a nettó alapterületből le kell vonni.

Különbség a hasznos és a redukált alapterület között:

Bár megnevezésében a hasznos alapterület engedne arra következtetni, hogy a helyiségek funkciói vagy használhatósága is szerepet játszik a számításban, tulajdonképpen ez a szempont csupán a redukált alapterület esetében jelentkezik. A főként bankok által használt számítási mód során a különböző helyiségek alapterületét a hasznosságuk mértékében szorozzák megadott szorzókkal, és ez alapján számolják ki a redukált alapterületet. Tehát a redukált alapterület csak nagyon ritka esetben mutatja az ingatlan valós alapterületét, ez sokkal inkább egy arányszám, ami az értéket hivatott megmutatni. Így lehetséges, hogy egy 30 nm-es pince például jóval kevesebb redukált alapterületű a számítás szerint, mint egy ugyan úgy 30 nm-es nappali.

Gyakori tévhitek:

• Az ingatlan alapterülete csupán a földszint alapterülete

Számos ingatlan hirdetésben láthatjuk, hogy az eladók egy több szintes ingatlan esetében pusztán a földszint alapterületét jelölik meg, az emeletét vagy pincéét már nem, pedig ez hibás gyakorlat. Egy ingatlan alapterülete nem azt jelöli, hogy az épület mennyi helyet foglal el egy adott (telek)területből, hanem azt, hogy a helyiségei összeadva milyen területet adnak ki.

• Az alapterületnek nem része a terasz, erkély, loggia, a garázs, a galéria...stb

Az ingatlanhoz tartozó minden olyan tér helyiségnek számít, mely a rendeltetésének megfelelően épületszerkezettel minden irányból körülhatárolt, járófelülettel rendelkezik, a beépítetlen tetőtér kivételével. Az alapterület számításakor tehát alapvetően minden olyan részt figyelembe kell vennünk, mely falakkal és tetővel határolt.

A hasznos alapterület számításakor azonban a fenti épület részeket sok esetben pusztán részben számíthatjuk bele. Az ezzel kapcsolatos arányok többsége megegyezéses alapú, ezért vásárlás során mindig egyeztetni kell az eladó és vásárló félnek, hogy a fenti épület részek milyen arányban lettek a hasznos alapterülethez hozzáadva.

• A tulajdoni lapból mindig kiderül a valós alapterület

A tulajdoni lap ugyan tartalmaz az ingatlan alapterületére vonatkozó adatot, de ez nem feltétlenül van összhangban a valósággal. Gondoljunk csak arra, hogy ha egy esetleges lakásfelújítás során egy válaszfal bontásra kerül, akkor az általa eddig elfoglalt tér a nettó, és nagy valószínűséggel a hasznos alapterület részévé is válik. Éppen ezért az ingatlan alapterületét adásvétel esetén mindig az eladáskor valós adatok alapján kell megadni.

Ha nem szeretne az alapterület számításával bajlódni, mi segítünk!

Az ingatlan adásvétel során számos olyan feladat felmerülhet, melyben jól jön a tapasztalt és szakértő segítség. Kollégáink készséggel állnak rendelkezésére, amennyiben Ön nem szeretne az értékesítési folyamaton egyedül, segítség nélkül végigmenni, örülne egy olyan támogató háttérnek, mely többek között az ingatlana reális piaci értékének meghatározásában is segítheti Önt!

Kerülje el a buktatókat és a kellemetlen meglepetéseket az ügylet során a QARAT csapatának segítségével! Ha ingatlant adna el vagy vásárolna Budapesten, ne habozzon! Mi várjuk jelentkezését!